?

Log in

No account? Create an account

Перевод статей о Социономике и теории волн Эллиотта.

Узнайте, что на самом деле движет рынками.

Предыдущий пост Поделиться Следующий пост
В некоторых частях Британской Колумбии, дефляция настигла оценочную стоимость недвижимости.
ewitranslate


На рынке жилья в Британской Колумбии - Канада, сохраняются признаки слабости.

Автор: редакция deflation.com

Давайте сперва посмотрим на график с комментариями опубликованный в Elliott Wave Financial Forecast за октябрь 2017 года:


На графике видно, что с июля по август средняя цена односемейного жилого дома в Ванкувере снизилась с $1.33 млн до $1.11 млн. Читатель отмечает, что падение продаж в Ванкувере произошло, когда Британская Колумбия ввела налог на покупку жилья для иностранцев. Этот новый налог идеально согласуется с утверждением EWFF в прошлом месяце о том, что действие правительства не выходит за рамки волнового принципа. Фактически, правительство стремится охватить преобладающую тенденцию, поскольку она завершается. В данном случае правительство Британской Колумбии пытается заработать деньги на росте недвижимости, именно в тот момент, когда цены достигли самого пика. Это классика, стрелка на графике показывает, как 15% налог на покупку недвижимости иностранцами попал прямо в окончание импульса, который начался с 1970 годов. Британская Колумбия опоздала на четыре десятилетия!

Оригинал: http://www.deflation.com/press/property-assessment-deflation-hits-parts-of-british-columbia/

Больше переводов только для друзей, добавляйтесь в друзья>>> Без названия (1).png


Записи из этого журнала по тегу «дефляция»


  • 1
Позовем в пост mikhailc для прояснения обстановки ))

Тут долго писать... ну если попытаться кратко - недвижимость в Ванкувере и вообще в теплой провинции БиСи НЕДОСТУПНА жителям иначе, кроме как получившим наследство ( тот-же дом от умершей бабушки) - по сути ванкуверцы превратились в ... москвичей - тоже очень мало кто из приезжих сможет купить себе московскую квартирку с нуля - так и там. Если изначально нет хотя-бы трети стоимости ( тысяч 400-500) - то не стоит и мечтать о домике в пригороде Вана ( про сам город и побережье вообще не будем говорить) . Некоторое падение от уровня скажем полтора миллионов до 1.1 миллиона ( и даже двукратное падение (!!) до уровня в 800 тысяч за средний дом - тоже ничего не меняют. Для того, чтобы дом был доступен средней семье - он должен стоить не выше 3-х брутто-доходов ( до уплаты налогов) средней семьи - в таком случае семья может купить его по ипотеке на 25 лет и будет тратить на ипотеку не выше 30% своего брутто-дохода ( не выше половины чистого дохода) в месяц- вот это - критерий доступности. Для Ванкувера среднесемейный доход - менее 100 тыс в год ( брутто) - это значит, что недвижимость ( для того, чтобы быть доступной среднйе семье) должна стоить примерно до 300 тыс долларов. А она стоит в 4-5 раз больше. Вот и все и все эти "падения" и "страшные падения" - никак не отразятся на доступности ( верней - ничего не сделают с недоступностью) там жилья. ПС - пишу именно о домах, так как во-первых квартиры-кондо там - очень мало популярны ввиду невыгодности содержания и засад с ремонтом и во вторых их просто мало продается - они в основном строятся для сдачи в аренду. Но те квартиры, что продаются в нормальных высотных бетонных домах - стоят почти, как дома.

так вот сейчас ты и видишь изменение этого тренда. Цена будет падать и упадет очень низко

>Для того, чтобы дом был доступен средней семье

Для этого таких домов (на побережье) должно быть больше, чем "средних семей", желающих приобрести такой дом.

>он должен стоить не выше 3-х брутто-доходов

Зависит от процентных ставок.

Edited at 2018-01-22 20:49 (UTC)

Так, пошла волна А, красиво идет. Даже если С составит 0,5 от А, падение будет значительным.

А красивая была теория - "в Канаде недвига не упадет никогда потомучтогладиолус =)"
(добрая сатира, если что)

Edited at 2018-01-22 13:51 (UTC)

Это смотря что понимать под падением. В Ванкувере и Торонто дома выросли за 17 лет - раза в 3-4. Да наверное и в среднем по Канаде почти так-же, хотя конечно есть оазисы, где рост был скромней ( франкоговорящий Квебек к примеру) Зарплаты за это время - дай бог, если выросли на 30 %. Вот что недвига может упасть на уровень 2000-го года плюс эти самые 30% роста зарплат - ни за что не поверю! А Кью_е то куда все ушли? Их ведь обратно из цен домов и земли уже не вытряхнуть!

Падению недвиги в Канаде и Австралии должны предшествовать какие то действия которые позволят отвязать банки от недвиги иначе с падением недвиги упадут банковские системы этих стран у которых недвига составляет 60-80% залога в банках и половина от этого не переживет падения на 30% , причем 20% уйдут в минус при снижении в 10%. Аналогия с США 2007 года тут неуместна так как в Канаде и Австралии упадут все банки, вся финансовая система.

Правительства этих стран делают все чтобы не допустить снижения, они сожгут в топке поддерживая банки все ресурсы прежде чем они кончатся и банки пойдут на дно уже после разрушения экономики действиями по поддержке банков. Причем не надо понимать это как какой то заговор банков и правительств - другого пути нет, если у вас падает недвига у вас падают банки, все, а с ними рейтинги и валюта что при отсутствии своего производства ведет к коллапсу. Это может превратить Канаду и Австралию в Аргентину.

В Австралии у правительства идея держать рост недвиги ниже роста доходов и тем самым уменьшать пузырь. Но рост доходов слишком мал а инфляция подавлена долгами на ту же недвигу и даже небольшие флуктуации на рынке недвиги не позволяют держать эту планку.

Edited at 2018-01-22 16:31 (UTC)

собеседники из Европы и даже США меня и вас не поймут... В Канаде всего 4 крупных банка! Всего 4, Карл! Все - под завязку перегружены недвигой. Все моргачи застрахованы в государственной страховой компании - то-есть прямо из бюджета страны. Напечатают ЛЮБЫЕ суммы денег, пойдут в крайнем случае на гиперинфляцию и кратную девальвацию валюты - но серьезного падения недвиги не допустят. Вечно дорожающая недвига - это героин в венах этих стран. Отнять иглу - они умрут ( но и от героина они умирают - недвига уже практически во всех мегаполисах Канады для покупателей первого жилья более недоступна) Тупик полнейший и они сами себе это устроили. Сделать та, что земля в городах стоит больше. чем стодолларовые купюры, которыми вы одна к одной выложите эти участки земли - это надо было ОЧЕНЬ постараться - и они постарались... убив будущее своих стран.
Другой путь конечно был - нужно было принять законы, запрещающие местным муниципалитетам отказывать народу в изменении категорий участков земли и "запретить запрещать" раздробление участков земли. Смешно - чуть не в центре Ванкувера стоят фермы на земле, стоящей буквально миллиарды долларов... фермы убыточны, им дают дотации для уплаты налогов... но разрешить изменить категорию земли и нарезать ферму на сто участков под застройку - это сделать НЕЛЬЗЯ просто НИКАК! Категорический отказ даже обсуждать такое! Журналисты пытались поднимать эти вопросы - их очень жестко заткнули - не рыпайтесь, законы менять нельзя и точка!

Edited at 2018-01-22 20:21 (UTC)

Ваш прогноз чем закончится такая политика для Канады? Будут коммуналки строить?

А не в том ли причина что вся земля в Канаде принадлежит британской короне. И тот же Ванкувер не может расширяться за уже имеющуюся городскую черту из за каких то там законов которые не допускают использование земель британской короны

Думаю, что интересы местных властей ( живущих на налоги с недвиги и представляющих также интересы банкиров) - немного превалируют над интересами британской короны... По факту - в городской черте Ванкувера просто УЙМА земли, которую запрещено использовать под застройку. Например - тысячи и тысячи гектар... ферм. Стоят посреди почти города и воняют говном. И их хозяевам категорически запрещено перепрофилировать назначение земли ( с земель сельхозназначения на земли населенного пункта и тем более - разбивать участки на мелкие доли и продавать долями.) И вот - на земле, стоящей миллиарды долларов стоит ферма, которая убыточна - хозяину даже дают дотации на нее... в городе Ванкувер, блядь... и не продать ее под застройку ну просто НИКАК. Вот, продается ферма в городе Ричмонд, который входит в большой Ванкувер ( совсем не так далеко и от центра)
https://www.point2homes.com/CA/Commercial-For-Sale/BC/Richmond/East-Richmond/3600-NO-6-ROAD/49227128.html - это 17 акров - примерно 7 гектар или 700 соток. Они продают как ферму - за 4.8 миллиона баксов. Если бы хозяин мог разбить на участочки по 5 соток, - то получил бы 140 участков ( я ведь не путаю, пересчитайте) - ну пусть там нужны дороги и прочее - пусть 120 участков. И , при самой минимальной цене в полмиллиона баксов за 5 соток ( на самом деле в Ванкувере много дороже) - он бы отхватил 60 миллионов долларов. А он продает ферму за 4.8 ляма - так как и он и покупатели знают - даже в случае всемирного потопа категорию земли не поменяют и на участки не разрешат разбивать....

Вот вокруг Москвы колхозные поля нарезают на участки, в итоге все обрастает метастазами человейников этажей в 30 без инфраструктуры. Может быть высокая цена на участки в Ванкувере это канадский аналог советского института прописки для регуляции численности населения города? Лучше один китаец-миллионер, чем 10 нищебродов-реднеков и низкооплачиваемых эмигрантов-пакистанцев?

Вы же сами писали что Канаде не надо много населения, существующих нечем занять. Ну тогда политика властей вполне логичная - коренным канадцам с бабушкиным домиком в наследство быть хорошо и миллионером-инвестором быть хорошо, для остальных жесткие условия, чтобы крутились побыстрее и экономику оживляли. Это как в Китае - искусственный недостаток женщин заставляет мужчин сильнее конкурировать между собой, добавляя дополнительный процент-другой к росту ВВП Китая.

Вера россиян что Королева Елизавета владеет Канадой и Австралией имеет фантастические масштабы. В Австралии давно обсуждается переход в Федерацию, то есть отказ от давно уже не играющей роли Британской Монархии которая ни на что не влияет и ничем не владеет, а просто традиция которую не хотят бросить. Но разговоры серьезные о выходе из формальной Британской Монархии после смерти Королевы Елизаветы или ее отречения от престола. Если бы Монархия владела в Австралии землями да еще в Сидннее и Мельбурне то она таких разговоров бы не допустила и крепок бы влияла на внутреннею политику - там бы разговор шел о сотнях миллиардов баксов только в стоимости земли.

Великобритания уже не оказывает военной помощи Австралии и не гарантирует военную защиту и не влияет на политику Австралии. Австралия связана с США договорами о военной помощи.

Edited at 2018-01-23 10:27 (UTC)

Текст присяги в Канаде
«Я клянусть быть верным Ее Величеству Королеве Елизавете Второй, Королеве Канады, а также ее наследникам и преемникам, и я буду соблюдать законы Канады и исполнять все обязянности канадского гражданина»

А это из Вики
Официальный политический строй Канады — конституционная монархия.

На сегодняшний день, глава государства Канада — Королева Елизавета Вторая и ее титул — Королева Канады. Правительство страны во главе с премьер-министром управляют страной с ее согласия и от ее имени.


  • 1