Георгий (ewitranslate) wrote,
Георгий
ewitranslate

Цены на недвижимость: утром −4, пасмурно, ощущается как −7

Оригинал взят у rswa в Цены на недвижимость: утром −4, пасмурно, ощущается как −7
Ты можешь быть бесконечно прав,
но какой в том толк,
если женщина твоя плачет?



Большую часть времени [всё время] люди, от которых зависит цена на объекты недвижимости (продавцы и покупатели), определяют ее вовсе не рационально, а иначе. Или может еженедельно все сидят с калькуляторами и пересчитывают?

Спросите у любого риелтора – сколько стоит данный земельный участок? Он поинтересуется площадью, местоположением, наличием коммуникаций, дорог и прочими т. н. фундаментальными факторами. Далее риелтор проанализирует полученное, посмотрит на рынок (!) и назовёт вам примерную цену. А что будет, если позвонить ему через год и назвать те же самые вводные? Цена останется прежней? Нет? Вы не учли какой-то параметр? Могу вас уверить – сколько не отслеживайте параметров, хоть тысячи, динамику цен вы предсказать не сумеете. Постоянно будете в ситуации «мужчина бесконечно прав, а женщина все равно плачет».



Напомню, что цена определяется лишь в момент сделки, если ее нет, цифры, которые вы посчитали, это всего лишь желания и намерения. Ситуация может быть не только в пользу покупателя, когда он не желает приобретать недвижимость по «высокой» цене, но и в пользу продавца, когда на рынке «сметают» квартиры по любой цене. Здесь не обсуждаются какие-то индивидуальные и локальные случаи, говорим о картине в целом.

Цена может быть ниже себестоимости, если это паника и требуется обслуживать долги компании. Кстати, а что такое «хорошая» цена и «выгодно»? Я задался этим вопросом, когда всего за несколько лет многие пустыри в моем городе обрели собственников и стали внезапно стоить не ноль, а миллионы рублей. На этих участках не изменился ни один фундаментальный фактор – они по-прежнему были заброшенными пустырями.



Зная социономику и теорию волн Эллиотта, я догадался, что произошло – данные объекты обрели ценность, только потому, что появилось ощущение их ценности. Оно есть результат деятельности нервной и гормональных систем, которые у всех одинаковые. Это рождает зависимость оценки «дорого/дешево», «выгодно/невыгодно», «нравится/не нравится» от эмоционального состояния группы. Появляются тренды в рыночных ценах, как отражение совокупного настроения общества. Люди приходят к одинаковым выводам в одно и то же время. «Оглянись на всех – и делай как все». Постфактум придумываются и фундаментальные обоснования.

Посмотрите на график – колебания очень большие. Фундаментальными причинами такое не опишешь, есть явные тренды, от депрессии до эйфории. Я пробую описать эту систему ценообразования эмоциональными методами – теорией волн Эллиотта. Пока мы с коллегами оказались правы, а прогнозы верными – цены на недвижимость в большом медвежьем тренде и падение свое не завершили. Квадратный метр теряет свою покупательную способность. Квартиры не защитили от девальвации рубля. Наши рассуждения и аналитика бесплатны, независимы и общедоступны на форуме RSWA.
Tags: волны эллиотта, недвижимость
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 6 comments